La saison des bilans est officiellement lancée, et sur le marché de l’immobilier, 2022 sera particulièrement observée. Après des années de prospérité, le marché immobilier semble se retourner cette année. Des prix extraordinairement élevés et des taux d’intérêt en hausse semblent avoir considérablement réduit la demande. Cette tendance va-t-elle se poursuivre en 2023 ?
Une baisse généralisée de la demande
La fête est finie sur le marché immobilier. Le boom post-coronavirus des prix des maisons qui ont atteint des sommets records est terminé. La hausse des coûts des crédits immobiliers (d’une moyenne de 1 % sur 20 ans en janvier est passée à 2,2 % aujourd’hui) et un climat anxieux (guerre en Ukraine, inflation, craintes de récession, etc.) ont refroidi l’optimisme.
Le nombre de ventes immobilières en France a diminué de 6 % en 2022, tandis que les offres ont augmenté. Sur l’ensemble de l’hexagone, seules trois des treize régions ont connu une augmentation du rapport offre/demande. Il s’agit de la Provence-Alpes-Côte d’Azur (+22%), de la Corse (+17%) et du Grand Est (+5%).
Plus précisément, dans l’ouest, les trois régions Normandie (-17%), Bretagne (-17%) et Pays de Loire (-22%) ont connu les plus fortes baisses du nombre de ventes immobilières, alors que leur croissance a été la plus marquée ces dernières années. La demande a également fortement baissé en Ile-de-France (-16%).
A l’inverse, Metz est la ville qui enregistre la plus forte augmentation des recherches pour acheter un logement, avec une hausse de 48 %.
Retour aux niveaux d’avant covid
Si la demande de logements demeure relativement soutenue, les ventes ne se font plus d’un clin d’œil. Les agences immobilières ont de plus en plus de difficulté à écouler leurs stocks, les ventes prennent de plus en plus de temps et les négociations entre acheteurs et vendeurs redeviennent difficiles.
« On n’est plus dans une configuration où les acquéreurs doivent se dépêcher. Aujourd’hui, ça se négocie partout » souligne Me Thierry Delesalle, qui supervise les statistiques immobilières de Paris et d’Ile-de-France. « Cependant, ces chiffres ne reflètent pas encore ce phénomène. »
Au niveau national, depuis 2020, l’offre disponible sur le marché immobilier a diminué, mais 2022 a été un tournant : l’offre est repartie à la hausse, revenant progressivement au niveau d’avant la crise sanitaire. Malgré les nouvelles évolutions, la demande en 2022 est restée soutenue mais elle a nettement diminué au second semestre.
« Les difficultés à obtenir des prêts hypothécaires, en particulier au troisième trimestre, ont marqué le début d’une demande stagnante », a expliqué Bien’Ici.
Chute du pouvoir d’achat immobilier
Selon les calculs du Conseil supérieur du notariat, le pouvoir d’achat des Français dans l’immobilier a diminué également en 2022 en raison de la hausse des taux d’intérêt et des prix.
En moyenne, en s’endettant avec un crédit sur 20 ans et en payant des mensualités allant jusqu’à un tiers du revenu disponible, un Français en France métropolitaine peut acheter un bien de 80 mètres carrés. C’est quatre de moins qu’en 2021 et une baisse sans précédent en quinze ans.
Après une décennie de forte croissance, le chiffre a stagné autour de 85 mètres carrés depuis 2018, le point le plus bas était de 58 mètres carrés en 2008. Thierry Delesalle a noté lors d’une conférence de presse que la baisse de 2022 est due au “cumul d’une augmentation des prix, qui est quand même assez forte, même si moins forte que l’inflation, et de l’augmentation des taux d’intérêt”.
Une tendance différente pour la marché locatif
Alors que les tensions sur les ventes retombent, la tension monte sur le marché locatif. Les offres de biens locatifs ont globalement baissé de 10% en un an, tandis que la demande a explosé.
En Provence-Alpes-Côte d’Azur (+106%) et en Corse (+92%), cette pression locative a doublé en un an. L’Ile-de-France progresse de 72 %, l’Occitanie de 80 % et les Hauts-de-France de 78 %.
Pour les locations, les villes les plus prisées cette année sont Paris, Toulouse et Montpellier. La demande se concentre sur les studios (27 %), sur les appartements de deux chambres (37 % des recherches) et les appartements de trois chambres (22 %).
Les plus fortes augmentations de demandes concernent les studios à Lyon (+49% des demandes), les T4 à Toulouse (+48%), les studios à Paris (+48%) et les T1 à Nice (+45%).
